2020年购买北京四合院要注意什么？四合院真的有传说中的那么贵？

2020年购买北京四合院要注意什么？四合院真的有传说中的那么贵？

提到北京四合院，网上一搜都是非常豪华的院子，也有很多传言的至少几个亿起，其实不然。

下面凭借自己的经验主要说一说，如果我要买一个院子，会有哪些要求，北京四合院的价格究竟多少才算是合理的？四合院的价格真的有那么贵吗？北京四合院陶大聪

一、什么样的四合院才算是一个好院子

1、位置。在北京买四合院，位置是首先需要考虑的一个重要因素，一般我们说的北京四合院主要是指北京二环内的院子，如果要说二环外也有四合院，那这个杠我不抬，二环外以及昌平、顺义等等地方也是有院子的，但是一般来说这些院子没有土地证，无产权，大都是农村的宅基地。

二环内的四合院哪些地方比较好呢，如果我买的话，后海、景山、南北池子、南锣鼓巷这些地方会是首选，原因很简单，周边环境好，适合居住，这些地方的四合院价格一般也会高于其他区域。

2、房子。这里主要指的是房子的格局、房子是否需要翻建、房子的产权是否清晰；

房子的格局当然是方方正正**了，方正不缺角不多角这是对房子的基本要求，无论是一进院、二进院或者三进以上的院落；

是否需要翻建这个其实不用太担心，二环内的院子只要是能够办下来土地证的，都是能够进行翻改建的，走正规的报批手续就可以，但是如果买的是需要翻建的院子，报批手续需要提前都了解清楚，比较常见的有三种：原拆原建、翻改建、改扩建，前两种是比较容易的，改扩建现在一般很难批下来。

房子的产权是否清晰这个最重要，这里说的产权主要是指私产，公房是无法进行交易过户的，只要是私产无纠纷，就能顺利过户。

现在很多人可能有一种误区，买房子一定要现在就得产证齐全，这里的产证主要指的是房产证和土地证，其实不是这样的，现在市面上在售的院子双证齐全并且已经缴纳过土地出让金的四合院，相对还是比较少的，因为四合院上市交易必须办理土地证并且缴纳土地金的政策是从17年开始实行的，在17年以前四合院交易是不需要办理土地证缴纳土地出让金的，所以大概有至少80%以上的私产的院子是没有办理过土地证缴纳过土地出让金的，但是仍具备交易条件；

从这几年的交易量来看，至少90%以上的四合院都是买家和卖家先签合同然后由卖家去办理土地证缴纳土地出让金，再进行过户完成交易的。所以不用担心没有土地证的房子不能买，只要房子是私产且没有纠纷，都是能够办理下来土地证的。北京四合院陶大聪

3、周边环境。这里主要指的是房子周边的环境、所处胡同的环境、停车的环境

周边的环境主要是看房子周边是否有高层，房子周边是否都是平房很重要，像金宝街西单这种高楼林立的范围，虽然位置比较好，但是失去了四合院的文化氛围，如果我买院子大概是不会考虑这些区域的；

所处胡同的环境主要指的是院子所处的是主胡同还是分支胡同，胡同是不是一条笔直的胡同，胡同是否改造过，胡同是否够宽，几车道，过车是否方便等等

停车的环境主要是家门口能停车最为方便了，如果不能停车的话，那么最近的方便停车的地方距离有多远，周边是否有近一些的停车场，停车场能否包月等等；

据了解，目前有些胡同关于停车的问题管理的是比较好的，像东城区的史家胡同，虽然胡同内的停车位满足不了胡同内现有居民停车，但是已经不允许外面的车停在胡同内了，而且胡同西侧有一片停车的地方，大大的缓解了胡同内居民停车的问题，另外景山片区具备门口停车的院子，持五证可以至居委会划固定的停车位，车位的规范化慢慢会在二环内实施起来。

二、北京的四合院价格多少算是比较合理的？

这段时间公寓别墅的交易量比较高，听到关于成交价格的一句话，成交价就是卖家和买家都认可的价格，这就是成交价。历史的成交价只能作为一个参考，一个院子在不同的时间节点它的价格也是不一样的，而且每个院子都是****的，更没有参考价可循了。北京四合院陶大聪

虽然如此，我还是列举两个最近炒的比较热的四合院，给大家简单做个介绍，说一下一个四合院的价格多少算是相对比较合理的

1、东城区府学胡同29号

这个房子是一个司法拍卖的房子，占地329平，房本255平，4800万起拍，占地单价14.5万，从网上一搜，部分网站给出的参考价是6500万，占地单价19.7万，话说，啥时候东四这个片区成交过单价近20万的院子了

真实的情况是，这个区域成交的四合院，很少能超过单价15万，起拍价4800万其实是略高于市场价的，一般这个区域成交的单价13万左右比较合理，也就是说这个院子4300左右拿下来是比较合理的，不超过4500万**，如果超过这个价格，不如通过正常的二手房交易去买同区域的其它房子。

风险提示：

此房有租赁，租赁截止日期2023年11月30日，法院公告明确指出：承租人不因该房屋的拍卖而影响租赁合继续履行，请买受人特别留意。

2、西城区 西四北四条31号+北五条28号

这个房子也是一套司法拍卖的四合院，这个房子31号证载土地证面积944.8平，房本479.6平，地上主体面积732.8平，地下610平，28号三套房子房本75平，因未办土地证，占地面积不详。

此房于2020年6月18日拍卖，一拍起拍价2.55亿，无人出价，流拍，目前等二拍

风险提示：

1、此房地上目前主体面积732平，比房本479平多出来的部分，在过户时需进行拆除，恢复到和房本面积一样，地下面积不在房本；

2、此房28号院尚未办理土地证，办理土地证之后方可过户，现在办理土地证周期一般在一年左右；

3、此房二拍价格正常情况下是一拍价格的八折，预计是2.04亿起拍，总占地面积按照1064平计算，占地单价19.2万，略高于市场价。

一般来说四合院的价格西城区要高于东城区的价格，一是因为西城区整体的胡同要比东城区的胡同环境以及规划好很多，再有西城区的院子出售要比东城区少一些，物以稀为贵。西城区院子一般的占地单价12-16万之间，东城区的院子占地单价一般在11-15万之间，个别位置特别好的单价会超过20万，像后海、景山、南北池子这些区域以及它们周边近一些的区域。

三、北京四合院的价格真的有那么贵吗？

二环内的品质好一些的大平层比如说万科北河沿单价15万以上，金融街区域的西城晶华单价18万以上，东城区的当代MOMA单价也在10万以上，相比较来说，10-15万一平买一个院子，我觉着是比较合理的价格，而不是像网上传的那样四合院动辄一平都好几十万，不能道听途说啊，有实力购买的话可以找靠谱的中介看看到底市面上现在是一些什么样的院子，大致的单价总价大概在多少一平。其实也是那句话，四合院的成交价格也就是买卖双方都认可的价格，同区域的成交价格仅供参考。